Uma das perguntas que mais ouvimos durante as inspeções técnicas realizadas pela Soncini Engenharia é aparentemente simples:
“Engenheiro, dá para fazer apenas um reparo ou será necessário refazer toda a impermeabilização?”
É uma pergunta compreensível. Afinal, sempre que surge uma infiltração, existe a expectativa de encontrar uma solução que resolva o problema com o menor impacto possível na rotina da edificação e, principalmente, no orçamento do condomínio.
Entretanto, essa é uma das decisões técnicas mais complexas dentro de uma obra de impermeabilização.
Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, a escolha entre uma recuperação pontual e a substituição completa de um sistema impermeabilizante não depende apenas da quantidade de infiltrações existentes. Também não depende exclusivamente do custo da intervenção ou da extensão da área afetada.
Essa decisão envolve conceitos como vida útil, desempenho esperado, estado do substrato, compatibilidade entre materiais, segurança técnica e durabilidade da solução.
Em outras palavras, trata-se de uma decisão de engenharia.
A quantidade de infiltrações não determina a solução
É comum associar uma pequena quantidade de infiltrações à necessidade de apenas pequenos reparos.
Da mesma forma, muitas pessoas acreditam que somente quando existem infiltrações generalizadas é que se justifica a substituição completa da impermeabilização.
Na prática, essa lógica nem sempre funciona.
Uma única infiltração pode revelar que todo o sistema impermeabilizante já atingiu o fim de sua vida útil. Da mesma forma, diversas manifestações localizadas podem estar relacionadas a interferências específicas e permitir uma recuperação setorizada.
Por isso, contar quantos pontos apresentam infiltração não é um critério técnico suficiente para definir a intervenção.
A decisão precisa considerar o comportamento do sistema como um todo.
Estanqueidade não significa que a impermeabilização ainda possui vida útil
Esse talvez seja um dos conceitos mais importantes da engenharia de impermeabilização.
É perfeitamente possível encontrar sistemas que continuam estanques em grande parte da área e, ainda assim, estejam próximos do fim de sua vida útil.
Isso acontece porque a ausência momentânea de infiltrações não significa, necessariamente, que o sistema continua desempenhando sua função com segurança para os próximos anos.
Uma comparação ajuda a entender essa situação.
Uma estrutura de concreto pode permanecer estável e sem fissuras aparentes mesmo após muitos anos de utilização. Nem por isso podemos afirmar que sua vida útil remanescente é a mesma de quando foi construída.
Com os sistemas impermeabilizantes ocorre situação semelhante.
O envelhecimento natural dos materiais, a fadiga provocada por movimentações, a exposição ao calor, à radiação solar, à umidade, aos agentes químicos e às ações mecânicas reduzem gradualmente sua capacidade de desempenho, mesmo antes do aparecimento de infiltrações generalizadas.
É justamente por isso que conceitos como Vida Útil de Projeto (VUP) e vida útil residual, consolidados pela ABNT NBR 15575 e pelos métodos de avaliação atualmente adotados pela engenharia, passaram a fazer parte das análises técnicas realizadas durante inspeções e projetos de reabilitação.
Mais importante do que perguntar se a impermeabilização ainda está estanque é perguntar:
Por quanto tempo ela continuará oferecendo esse desempenho?
Um sistema impermeabilizante é muito mais do que a camada impermeável
Outro equívoco bastante comum é imaginar que impermeabilização corresponde apenas ao produto aplicado sobre a superfície.
Na realidade, o desempenho depende de um conjunto de camadas que trabalham em conjunto.
Durante uma inspeção técnica, normalmente avaliamos:
- as condições da estrutura;
- o estado da camada de regularização;
- a preparação do substrato;
- o sistema impermeabilizante existente;
- as camadas de proteção mecânica;
- o revestimento final;
- detalhes construtivos, juntas, ralos, rodapés e demais interferências.
Em muitos casos, o problema não está apenas na membrana impermeável.
Existem situações em que a própria base apresenta deterioração, destacamentos, contaminações, perda de aderência ou deformações incompatíveis com a manutenção do sistema existente.
Nessas condições, recuperar apenas a camada impermeabilizante pode não ser suficiente para garantir o desempenho esperado.
O grande desafio das recuperações parciais
Sempre que possível, recuperar um sistema existente pode representar economia de recursos e menor impacto para os usuários da edificação.
Entretanto, essa decisão exige bastante cautela.
Os materiais utilizados atualmente nem sempre apresentam compatibilidade com sistemas executados há quinze, vinte ou trinta anos.
Além do envelhecimento natural da impermeabilização existente, é necessário avaliar aspectos como aderência entre materiais antigos e novos, compatibilidade química, comportamento mecânico, movimentações diferenciais e capacidade de integração entre as camadas.
Na prática, quanto maior a idade do sistema, maior tende a ser a incerteza sobre o desempenho de uma intervenção localizada.
É justamente por isso que a decisão de recuperar parcialmente uma impermeabilização deve ser baseada em critérios técnicos e não apenas na tentativa de reduzir o custo imediato da obra.
Garantia também faz parte da decisão técnica
Existe outro aspecto pouco discutido, mas extremamente importante: a garantia.
As normas brasileiras relacionadas às garantias nas relações de consumo reconhecem que intervenções pontuais possuem características diferentes de uma substituição integral do sistema.
Em muitos casos, reparos localizados acabam oferecendo períodos de garantia significativamente menores do que aqueles esperados em uma reabilitação completa.
Vale refletir sobre essa situação.
Quem está disposto a interditar uma piscina, esvaziar um reservatório ou realizar uma obra em uma cobertura para receber uma solução cuja expectativa de desempenho seja limitada?
Essa é uma pergunta que precisa ser respondida antes da contratação dos serviços.
Mais importante do que executar uma intervenção de menor custo é compreender qual será a confiabilidade dessa solução ao longo do tempo.
O menor investimento pode se transformar no maior prejuízo
Durante nossas consultorias costumamos dizer uma frase que resume bem esse tipo de situação:
O pior gasto é colocar dinheiro bom em uma solução ruim.
Uma intervenção parcial pode parecer financeiramente mais atrativa em um primeiro momento.
Entretanto, se ela não for tecnicamente adequada, o condomínio poderá enfrentar novas infiltrações, necessidade de novas mobilizações, retrabalhos, perda de revestimentos e custos adicionais muito superiores à economia obtida inicialmente.
Em engenharia, economia não deve ser medida apenas pelo valor investido hoje, mas pelo desempenho que essa intervenção entregará durante toda a sua vida útil.
Como um especialista toma essa decisão?
Não existe uma fórmula única.
Cada empreendimento possui características próprias.
Entretanto, antes de recomendar uma recuperação parcial ou a substituição completa de um sistema impermeabilizante, alguns fatores costumam ser cuidadosamente avaliados:
- idade da impermeabilização existente;
- histórico de manutenção da edificação;
- tipo de sistema originalmente executado;
- estado da estrutura e do substrato;
- compatibilidade entre materiais antigos e atuais;
- extensão e distribuição das manifestações patológicas;
- possibilidade técnica de integração entre os sistemas;
- expectativa de vida útil após a intervenção;
- condições para oferecer uma garantia compatível com a solução proposta.
Somente após essa análise é possível definir qual alternativa apresenta maior segurança técnica e melhor relação entre custo, desempenho e durabilidade.
Conclusão
A decisão entre recuperar ou refazer uma impermeabilização vai muito além da quantidade de infiltrações existentes ou do valor disponível para a obra.
Ela depende da compreensão do comportamento do sistema, da sua vida útil residual, das condições da base, da compatibilidade entre materiais e da confiabilidade que se espera da intervenção ao longo dos próximos anos.
Em muitos casos, uma recuperação localizada é perfeitamente viável. Em outros, insistir em reparos pontuais apenas adia uma substituição que inevitavelmente será necessária.
Por isso, antes de decidir pela solução aparentemente mais econômica, vale a pena investir em uma avaliação técnica criteriosa. Em engenharia, uma boa decisão não é aquela que custa menos no início, mas aquela que entrega desempenho, segurança e durabilidade durante toda a vida útil esperada da edificação.
Leia também: Nos artigos anteriores do Blog da Soncini Engenharia mostramos por que a origem de uma infiltração nem sempre está onde ela aparece e por que o orçamento não deve ser o primeiro passo de uma obra de impermeabilização. Esses conceitos se complementam e ajudam a compreender por que toda decisão sobre recuperação ou substituição deve ser baseada em critérios técnicos, e não em suposições.