Ao analisar ações judiciais envolvendo infiltrações em condomínios, identificamos um padrão: falhas no projeto de impermeabilização respondem por boa parte dos problemas que poderiam ter sido evitados ainda na fase de planejamento.
Quando uma infiltração aparece em uma edificação, a primeira preocupação costuma ser descobrir por onde a água está entrando. Em seguida, quase sempre surge outra pergunta: qual sistema deve ser utilizado para resolver o problema?
São questionamentos compreensíveis, mas existe uma etapa anterior que frequentemente passa despercebida e que, em muitos casos, define o sucesso ou o fracasso de toda a impermeabilização: o projeto.
Ao analisar processos judiciais públicos envolvendo infiltrações em edificações, chama a atenção um aspecto recorrente. Embora muitas perícias apontem falhas na execução dos serviços, diversas discussões técnicas têm origem muito antes da obra começar. Em inúmeras situações, o problema não está apenas em como a impermeabilização foi executada, mas na ausência de um projeto específico ou na existência de um projeto incompleto, incapaz de orientar corretamente a execução.
Essa constatação leva a uma reflexão importante.
Se um edifício não é construído sem um projeto estrutural e uma instalação elétrica não é executada sem um projeto de instalações, por que ainda é tão comum tratar a impermeabilização apenas como uma escolha de materiais?
A resposta está em uma visão equivocada que ainda persiste em parte do mercado.
A impermeabilização não é um material. É um sistema de engenharia.
Durante muitos anos, criou-se o hábito de associar a impermeabilização ao produto que será aplicado sobre uma determinada superfície. Fala-se em manta asfáltica, membrana líquida, argamassa polimérica ou cristalizantes como se a escolha do material fosse suficiente para garantir o desempenho da edificação.
Na prática, porém, o material representa apenas uma das variáveis do sistema.
Uma impermeabilização eficiente depende de uma sequência de decisões técnicas que começam muito antes da chegada dos produtos ao canteiro de obras. É necessário compreender como a estrutura irá se comportar, quais regiões estarão sujeitas à ação da água, quais movimentações são esperadas ao longo da vida útil da edificação e como a impermeabilização irá interagir com os demais sistemas construtivos.
É justamente esse conjunto de decisões que constitui um projeto de impermeabilização.
Quando ele não existe, essas respostas acabam sendo construídas durante a execução. E esse talvez seja o maior risco de toda a obra.
Existe uma frase que utilizamos com frequência e que resume bem essa realidade:
Uma obra sem projeto obriga alguém a projetar durante a execução.
O problema é que essas decisões deixam de ser tomadas em um ambiente de análise técnica e passam a acontecer no canteiro de obras, sob pressão de cronograma, produtividade e custos. Mesmo profissionais experientes ficam limitados quando precisam decidir soluções importantes sem um direcionamento previamente definido.
É nesse momento que surgem adaptações improvisadas, interpretações diferentes entre equipes e soluções que variam conforme a experiência de quem está executando o serviço.
O verdadeiro papel do projeto
Existe uma diferença importante entre especificar um sistema impermeabilizante e desenvolver um projeto de impermeabilização.
Uma especificação normalmente responde à pergunta: qual material será utilizado?
Já um projeto responde a questões muito mais amplas.
Ele explica por que determinado sistema foi escolhido, quais solicitações ele deverá suportar, como serão tratados os detalhes construtivos e de que maneira a impermeabilização será integrada aos demais elementos da edificação.
Em outras palavras, o projeto reduz incertezas.
Imagine uma cobertura onde não existe um detalhamento claro sobre o tratamento dos ralos ou sobre o encontro entre a impermeabilização e uma junta de movimentação. Em determinado momento, alguém precisará tomar essa decisão. Pode ser o engenheiro da obra, o encarregado, o aplicador ou até mesmo o fornecedor do material.
Não importa quem seja.
O fato é que essa decisão deixou de ser tomada durante o desenvolvimento do projeto e passou a depender da interpretação de quem está na obra.
Quanto maior o número de decisões improvisadas, maior também a possibilidade de incompatibilidades, retrabalhos e manifestações patológicas futuras.
Um bom projeto de impermeabilização existe justamente para evitar esse cenário.
Muito além dos desenhos
Quando se fala em projeto de impermeabilização, muitas pessoas imaginam apenas algumas plantas indicando as áreas onde cada sistema será aplicado.
Na realidade, essas plantas representam apenas uma pequena parte do trabalho.
O desenvolvimento de um projeto começa com um levantamento técnico detalhado da edificação. Antes de escolher qualquer solução, o projetista precisa compreender como cada ambiente será utilizado, quais regiões estarão permanentemente expostas à água, quais sofrerão apenas umedecimento eventual e quais estarão sujeitas a movimentações estruturais mais significativas.
Essa análise é fundamental porque dificilmente uma mesma solução atenderá, com o mesmo desempenho, uma cobertura exposta, uma piscina, um reservatório elevado, uma jardineira e uma área molhada interna.
Cada ambiente possui características próprias e, consequentemente, necessidades diferentes.
Somente depois dessa avaliação é possível definir quais sistemas apresentam o desempenho mais adequado para cada situação.
Essa escolha não deve ser orientada pelo material mais conhecido, pelo menor custo ou pela preferência de um fabricante. Ela precisa ser resultado de uma análise técnica capaz de equilibrar desempenho, durabilidade, condições de exposição e compatibilidade com o restante da edificação.
Da mesma forma, um projeto executivo não pode se limitar às grandes superfícies impermeabilizadas.
A experiência demonstra que a maioria das manifestações patológicas surge justamente nos pontos onde a execução exige maior cuidado: encontros entre planos, rodapés, juntas de movimentação, ralos, passagens de tubulações, soleiras, pilares e demais detalhes construtivos.
São esses pontos que exigem desenhos específicos, cortes executivos e orientações claras para eliminar dúvidas durante a obra.
Quando esses detalhes deixam de ser documentados, a equipe de execução acaba preenchendo as lacunas com soluções próprias. Em alguns casos elas funcionam. Em outros, tornam-se a origem de infiltrações que só irão aparecer meses ou anos depois da conclusão da obra.
Além dos desenhos, um projeto completo também organiza toda a lógica técnica da execução. O memorial descritivo registra os materiais especificados, estabelece critérios mínimos de desempenho, define a sequência dos serviços, orienta a preparação das bases e determina quais parâmetros deverão ser utilizados para avaliar a qualidade da impermeabilização.
Mais do que um documento complementar, ele funciona como uma referência comum para projetistas, executores, fiscais e contratantes, reduzindo interpretações diferentes ao longo da obra.
Outro aspecto frequentemente subestimado é a compatibilização com as demais disciplinas do empreendimento.
A impermeabilização não trabalha isoladamente.
Ela depende da arquitetura, da estrutura, das instalações hidráulicas, dos revestimentos, do paisagismo e de diversos outros projetos que fazem parte da construção.
Quando essa integração não acontece ainda na fase de projeto, as interferências acabam sendo descobertas apenas durante a execução, obrigando a realização de adaptações que dificilmente estavam previstas originalmente.
Essas adaptações costumam parecer pequenas no momento em que são realizadas, mas muitas vezes comprometem justamente os pontos mais sensíveis do sistema impermeabilizante.
O projeto também orienta a fiscalização
Existe um aspecto do projeto de impermeabilização que raramente recebe a atenção que merece: ele é o principal instrumento de fiscalização da obra.
É comum ouvir que determinada impermeabilização foi “bem executada”. Mas bem executada em relação a quê?
Sem um projeto executivo, essa resposta se torna subjetiva. Cada profissional pode ter uma interpretação diferente sobre como determinado detalhe deveria ter sido construído. O que um considera aceitável, outro pode entender como inadequado.
Quando existe um projeto completo, essa discussão praticamente desaparece.
A fiscalização deixa de avaliar opiniões e passa a verificar conformidade.
O fiscal não precisa decidir como uma junta deveria ter sido tratada ou qual deveria ser a altura de um rodapé impermeabilizado. Essas definições já foram estabelecidas durante o projeto. Sua função passa a ser verificar se aquilo que foi executado corresponde ao que foi especificado.
Essa mudança parece sutil, mas transforma completamente a qualidade do controle da obra.
Quanto mais objetivos forem os critérios definidos no projeto, mais segura será a fiscalização e menores serão as chances de conflitos entre contratante, executor e projetista.
Um projeto também reduz conflitos comerciais
Outro benefício pouco lembrado está relacionado aos orçamentos.
Imagine que três empresas recebam apenas uma planta indicando que determinada cobertura deverá receber impermeabilização.
Cada uma fará suas próprias interpretações.
Uma poderá prever reforços em todos os ralos. Outra considerará apenas alguns. Uma incluirá proteção mecânica completa. Outra entenderá que ela será executada por terceiros. Uma poderá prever tratamentos específicos para juntas de movimentação, enquanto outra sequer incluirá esses serviços.
No final, os três orçamentos apresentarão valores bastante diferentes.
À primeira vista, pode parecer que uma empresa é muito mais cara do que outra.
Na realidade, elas simplesmente estão orçando escopos diferentes.
Esse é um dos maiores problemas enfrentados por condomínios e construtoras durante a contratação de obras de impermeabilização.
Um projeto de impermeabilização executivo detalhado elimina essa distorção.
Quando todos os concorrentes recebem exatamente o mesmo conjunto de informações, a comparação deixa de ser baseada em interpretações e passa a ser baseada em produtividade, custos e capacidade técnica.
O resultado é uma contratação muito mais transparente e segura.
O projeto preserva a intenção da engenharia
As obras mudam.
Cronogramas são alterados. Equipes são substituídas. Fornecedores mudam ao longo da execução. Em empreendimentos maiores, não é raro que profissionais diferentes acompanhem fases distintas da construção.
O projeto de impermeabilização é o documento que preserva a intenção técnica durante todas essas mudanças.
Ele garante que as decisões tomadas pelo projetista continuem orientando a obra, independentemente de quem esteja executando ou fiscalizando os serviços.
Sem essa referência, cada alteração passa a depender da interpretação individual dos profissionais envolvidos.
É justamente nesse momento que pequenas adaptações começam a se acumular.
Isoladamente, nenhuma delas parece representar um grande problema.
Mas, somadas, podem alterar completamente o comportamento esperado do sistema impermeabilizante.
Quando o projeto não existe
Voltemos à pergunta que abriu este artigo.
Por que tantos problemas de impermeabilização acabam chegando aos tribunais?
Naturalmente, existem casos relacionados à má execução, ao uso inadequado dos materiais ou até à falta de manutenção.
Entretanto, também é bastante comum encontrar situações em que a origem do problema está na ausência de definições técnicas ainda na fase de projeto.
Quando não existem detalhes executivos, surgem interpretações diferentes.
Quando não há compatibilização entre disciplinas, aparecem interferências inesperadas.
Quando o memorial descritivo é incompleto, cada empresa entende o escopo de uma maneira.
E quando não existem critérios claros de inspeção e controle, torna-se difícil comprovar se a execução realmente atendeu ao desempenho esperado.
Nessas circunstâncias, a infiltração costuma ser apenas a consequência visível de decisões que deixaram de ser tomadas muito antes da aplicação da impermeabilização.
Investir em projeto é reduzir riscos
Existe uma ideia bastante difundida na construção civil de que o projeto representa um custo que pode ser reduzido para tornar o empreendimento mais econômico.
Na impermeabilização, essa lógica costuma produzir exatamente o efeito contrário.
O investimento necessário para desenvolver um projeto de impermeabilização executivo representa uma parcela muito pequena do custo total da obra. Em contrapartida, corrigir uma impermeabilização executada de forma inadequada pode envolver demolições, remoção de revestimentos, paralisação de áreas comuns, transtornos aos usuários e custos significativamente superiores aos que seriam necessários para um bom planejamento inicial.
Sob essa perspectiva, o projeto deixa de ser uma despesa.
Ele passa a ser um investimento na previsibilidade da obra.
Quanto melhor o projeto, menores tendem a ser as improvisações, os retrabalhos, os conflitos entre equipes e as intervenções corretivas ao longo da vida útil da edificação.
Conclusão
Uma impermeabilização eficiente não começa quando o primeiro produto é aplicado sobre a estrutura.
Ela começa muito antes, quando cada detalhe da edificação foi estudado, compatibilizado e transformado em um conjunto claro de orientações técnicas capazes de conduzir toda a execução.
Um bom projeto de impermeabilização não serve apenas para indicar materiais.
Ele reduz incertezas, organiza decisões, orienta a fiscalização, facilita a comparação de orçamentos e preserva a intenção da engenharia durante todas as etapas da obra.
Mais do que um documento, ele funciona como a base técnica sobre a qual será construída a durabilidade do sistema impermeabilizante.
Por isso, antes de discutir qual produto utilizar ou qual empresa contratar, vale a pena fazer uma pergunta muito mais importante:
O empreendimento possui um projeto de impermeabilização realmente completo ou apenas uma especificação de materiais?
Responder corretamente a essa pergunta pode representar a diferença entre uma obra previsível, com desempenho compatível com sua vida útil, e um problema que continuará exigindo reparos, recursos financeiros e disputas técnicas por muitos anos.
Para construtoras
Antes de iniciar uma obra, pergunte se o projeto de impermeabilização realmente fornece todas as informações necessárias para orientar a execução, a fiscalização e o controle de qualidade. Um projeto completo reduz riscos muito antes do primeiro metro quadrado ser impermeabilizado.
Para síndicos e administradoras
Quando um condomínio apresenta infiltrações recorrentes, vale investigar não apenas como a impermeabilização foi executada, mas também se existia um projeto executivo compatibilizado e suficientemente detalhado para orientar toda a obra. Esse diagnóstico também ajuda a decidir se o caso pede reparo pontual ou refazer a impermeabilização por completo.
Na Soncini Engenharia acreditamos que a impermeabilização não começa com a aplicação de um sistema. Ela começa com engenharia. E toda boa engenharia começa por um projeto capaz de antecipar problemas, orientar decisões e preservar o desempenho da edificação ao longo de sua vida útil.