Comparar orçamentos de impermeabilização é mais complexo do que parece. O menor orçamento nem sempre é o mais barato. Antes de comparar preços, é preciso ter certeza de que todas as empresas estão oferecendo a mesma solução.
Neste artigo você vai ver:
- Três orçamentos de impermeabilização não significam três propostas comparáveis
- É por isso que o projeto vem antes do orçamento
- Antes do preço, compare o escopo
- As exclusões dizem tanto quanto as inclusões
- Equalizar propostas é transformar preços em informação
- Cuidado com substituições aparentemente equivalentes
- Prazo também precisa ser tecnicamente possível
- E a garantia?
- A empresa também faz parte do orçamento
- O menor preço pode ser a melhor proposta
- Conclusão
Existe uma situação que encontramos com muita frequência em condomínios.
Depois de identificar a necessidade de uma obra de impermeabilização, o síndico solicita orçamentos de impermeabilização para três ou quatro empresas. Algumas semanas depois, recebe os orçamentos e se depara com um cenário difícil de explicar.
Uma empresa cobra R$ 80 mil. Outra, R$ 120 mil. Uma terceira apresenta uma proposta de R$ 170 mil.
Todas visitaram o mesmo local. Todas aparentemente entenderam o mesmo problema. Todas dizem que irão resolver a infiltração.
Então por que os valores são tão diferentes?
A reação natural é começar comparando os preços. Mas, antes de perguntar qual empresa está mais cara, existe uma pergunta muito mais importante:
Elas estão realmente orçando a mesma coisa?
Na maioria das vezes em que analisamos propostas com diferenças muito grandes de valor, descobrimos que a resposta é não.
E é justamente aí que começa uma das maiores armadilhas na comparação de orçamentos de impermeabilização.
Três orçamentos de impermeabilização não significam três propostas comparáveis
Existe uma prática bastante consolidada em condomínios: solicitar pelo menos três orçamentos antes de contratar uma obra.
O princípio é correto. Comparar orçamentos de impermeabilização é saudável e ajuda o condomínio a compreender os valores praticados pelo mercado.
O problema está em imaginar que três documentos com preços diferentes são automaticamente comparáveis.
Se cada empresa visitou a obra, avaliou o problema e definiu individualmente o que considera necessário fazer, o condomínio não recebeu três preços para a mesma solução.
Recebeu três soluções diferentes.
Uma empresa pode considerar necessária a remoção completa da impermeabilização existente. Outra pode prever uma intervenção sobre o sistema atual. Uma terceira pode incluir apenas tratamentos localizados.
Mesmo quando todas propõem o mesmo tipo de impermeabilização, as diferenças continuam. Uma pode prever recuperação completa da base, outra apenas reparos pontuais. Uma inclui tratamento de juntas e detalhes construtivos. Outra deixa essas definições para a execução.
Quando chegamos ao valor final, parece que estamos comparando preços.
Na realidade, estamos comparando escopos.
E preço só pode ser comparado depois que o escopo foi equalizado.
É por isso que o projeto vem antes do orçamento
No artigo anterior desta série, falamos sobre o que deve conter um bom projeto de impermeabilização e por que ele é fundamental para reduzir improvisações durante uma obra.
Aqui aparece outra função extremamente importante desse projeto: criar uma referência comum para a contratação.
Quando existe um projeto executivo, as empresas deixam de apresentar a solução que cada uma considera adequada e passam a precificar uma solução previamente definida pela engenharia.
Todas recebem as mesmas áreas, os mesmos detalhes construtivos, os mesmos critérios de preparação, os mesmos sistemas e as mesmas condições de execução.
Nesse momento, finalmente começamos a ter propostas comparáveis. Esse é exatamente o motivo pelo qual o orçamento não deve ser o primeiro passo em uma obra de impermeabilização.
Isso não significa que os preços serão iguais. Cada empresa possui sua própria estrutura de custos, produtividade, equipe, margem e estratégia comercial.
As diferenças continuarão existindo.
Mas agora sabemos que estamos comparando empresas para executar a mesma obra.
Essa distinção é fundamental.
Antes do preço, compare o escopo
Quando recebemos orçamentos de impermeabilização para análise, uma das primeiras coisas que fazemos é praticamente ignorar o valor total.
Primeiro precisamos entender o que cada empresa está oferecendo.
Imagine duas propostas para impermeabilizar uma piscina.
A primeira prevê a retirada do revestimento, preparação da base, recuperação das regiões deterioradas, tratamento das passagens hidráulicas, execução do sistema impermeabilizante, teste de estanqueidade e posterior recomposição.
A segunda informa simplesmente: “impermeabilização da piscina”.
É impossível concluir que a segunda empresa é mais barata apenas olhando o valor final.
Talvez alguns daqueles serviços estejam considerados. Talvez não estejam.
E tudo aquilo que não estiver claramente definido antes da contratação tende a se transformar em discussão durante a obra.
É nesse momento que aparecem frases como:
“Isso não estava no nosso orçamento.”
“Esse serviço é adicional.”
“Não consideramos essa condição quando fizemos a proposta.”
Por isso, uma proposta tecnicamente bem elaborada deve permitir que o contratante compreenda com clareza o que será feito, onde será feito e quais são os limites daquela contratação.
As exclusões dizem tanto quanto as inclusões
Existe uma parte dos orçamentos de impermeabilização que muita gente lê rapidamente: as exclusões.
Eu considero exatamente o contrário.
Elas precisam receber tanta atenção quanto o escopo principal.
Uma proposta pode apresentar um valor muito competitivo porque não considera demolições, recomposição de revestimentos, movimentação de equipamentos, proteção de áreas existentes, transporte de entulho ou determinados tratamentos da base.
Isso não significa necessariamente que a proposta esteja errada.
Alguns desses serviços podem realmente ficar sob responsabilidade de terceiros.
O problema aparece quando o contratante não percebe essa diferença.
Um orçamento de R$ 100 mil que exclui R$ 40 mil em serviços necessários não é mais barato do que uma proposta de R$ 130 mil que já contempla toda a intervenção.
É apenas incompleto para aquela comparação.
Por isso, antes de criar um ranking de preços, é necessário equalizar as propostas.
Equalizar propostas é transformar preços em informação
A equalização é uma etapa extremamente importante em contratações técnicas.
Na prática, criamos uma base comum e verificamos, empresa por empresa, se cada etapa necessária está contemplada.
Não precisamos transformar essa análise em uma planilha gigantesca com centenas de linhas. O objetivo é identificar diferenças relevantes que possam distorcer a decisão.
Normalmente, ao equalizar orçamentos de impermeabilização, analisamos quatro grandes aspectos:
- escopo efetivamente contemplado;
- materiais e sistemas especificados;
- responsabilidades e exclusões;
- condições comerciais, prazos e garantias.
Aqui, sim, uma lista ajuda, porque estamos criando uma ferramenta de comparação.
Depois dessa equalização, muitas vezes acontece algo curioso: a proposta que inicialmente parecia mais cara passa a apresentar o melhor custo, enquanto aquela que parecia muito econômica revela uma série de serviços que precisarão ser contratados separadamente.
Cuidado com substituições aparentemente equivalentes
Outro ponto que merece atenção é a especificação dos materiais.
Quando existe um projeto, o sistema impermeabilizante foi escolhido considerando determinadas características de desempenho e condições de uso.
Durante a fase comercial, pode acontecer de uma empresa sugerir a substituição por outro produto ou sistema sob a justificativa de que é “equivalente”.
Essa alteração não deve ser aceita apenas porque os dois produtos possuem finalidade semelhante.
Equivalência técnica precisa ser analisada.
Sistemas podem apresentar diferenças de espessura, elasticidade, resistência, aderência, preparação de base, comportamento diante das movimentações e condições de exposição.
Uma alteração aparentemente simples pode modificar premissas importantes do projeto.
Por isso, qualquer substituição relevante deve retornar ao responsável técnico pelo projeto para avaliação.
Preço não deve modificar silenciosamente uma decisão de engenharia.
Prazo também precisa ser tecnicamente possível
Outro elemento frequentemente utilizado para diferenciar propostas é o prazo.
Naturalmente, todos querem uma obra mais rápida.
Uma piscina interditada, uma cobertura em reforma ou uma área comum indisponível gera transtornos. Portanto, uma empresa que promete executar o serviço em metade do tempo pode parecer muito mais atraente.
Mas impermeabilização possui processos que não podem ser simplesmente acelerados.
Existem tempos de preparação, secagem, cura, aplicação entre demãos, execução de detalhes e realização de ensaios.
Um cronograma muito curto pode significar maior produtividade e uma equipe melhor dimensionada. Mas também pode significar que alguma etapa está sendo reduzida ou simplesmente ignorada.
Por isso, o prazo deve ser analisado juntamente com a metodologia executiva.
Mais rápido só é melhor quando continua sendo tecnicamente correto.
E a garantia?
Garantia é importante, mas também precisa ser interpretada com cuidado.
É comum encontrar propostas utilizando o prazo de garantia como argumento comercial: cinco anos, dez anos ou até períodos maiores.
Um número grande escrito no orçamento, sozinho, diz muito pouco.
É necessário compreender exatamente o que está sendo garantido, quais condições precisam ser mantidas, quais responsabilidades permanecem com o condomínio e quais situações podem excluir essa garantia.
Também é importante separar garantia de expectativa de vida útil.
São conceitos diferentes.
Um sistema não se torna tecnicamente superior simplesmente porque uma proposta comercial apresenta um prazo de garantia maior.
Mais uma vez, a análise precisa ser feita sobre o conjunto da solução.
A empresa também faz parte do orçamento
Até aqui falamos principalmente sobre documentos, mas existe uma variável que nenhuma planilha consegue analisar sozinha: quem irá executar a obra.
Impermeabilização é um serviço extremamente dependente de mão de obra, controle e conhecimento dos detalhes construtivos.
Por isso, depois de equalizar tecnicamente e comercialmente as propostas, é necessário avaliar a capacidade das empresas.
Experiência em obras semelhantes, equipe técnica, referências, estrutura operacional, responsabilidade técnica e capacidade de atender às exigências do projeto precisam fazer parte da decisão. A referência técnica para a escolha do sistema é a NBR 9575 da ABNT, que orienta a seleção e o projeto de impermeabilização.
Às vezes, duas propostas estão perfeitamente equalizadas e uma custa um pouco mais.
Nesse caso, a pergunta deixa de ser “por que ela é mais cara?” e passa a ser:
O que essa diferença de preço está comprando?
Pode ser estrutura.
Pode ser experiência.
Pode ser uma equipe maior.
Pode ser controle de qualidade.
Ou pode simplesmente ser margem comercial.
É a análise técnica que permitirá descobrir.
O menor preço pode ser a melhor proposta
É importante deixar isso muito claro.
Defender uma contratação técnica não significa defender a proposta mais cara.
Depois que todas as propostas foram equalizadas, os sistemas atendem ao projeto, as empresas possuem capacidade técnica equivalente e as condições comerciais são compatíveis, o menor preço pode perfeitamente representar a melhor contratação.
Nesse cenário, escolher a proposta mais econômica é uma decisão racional.
O erro não está em contratar o menor preço.
O erro está em usar o preço para comparar coisas diferentes.
Essa diferença parece pequena, mas muda completamente a qualidade da contratação.
Conclusão
Comparar orçamentos de impermeabilização não significa colocar três valores lado a lado e escolher aquele que parece mais conveniente.
A comparação começa muito antes.
Primeiro é necessário ter um diagnóstico correto. Depois, definir tecnicamente a solução por meio de um projeto. Somente então faz sentido solicitar propostas às empresas executoras.
Quando todas recebem a mesma informação, podemos analisar escopo, exclusões, materiais, metodologia, prazo, garantia, capacidade técnica e, finalmente, preço.
O orçamento deixa de ser uma tentativa de descobrir qual solução executar e passa a cumprir sua verdadeira função: informar quanto custa executar uma solução que já foi tecnicamente definida.
Por isso, quando duas propostas apresentam diferenças muito grandes, antes de perguntar por que uma empresa está cobrando mais, faça outra pergunta:
Estamos realmente comparando a mesma obra?
Muitas vezes, a resposta a essa pergunta explica toda a diferença.
E somente depois dessa equalização o preço passa a ser uma informação realmente útil para a tomada de decisão.
Próximo passo da jornada
Depois de diagnosticar o problema, desenvolver o projeto e contratar a empresa executora, surge uma nova questão:
Como garantir que aquilo que foi projetado e contratado será realmente executado na obra?
Esse será o próximo tema da nossa Biblioteca Técnica: Fiscalização Técnica da Impermeabilização — Quem Garante que o Projeto Foi Cumprido?
Artigo elaborado por Alexandre Soncini, engenheiro civil, especialista em impermeabilização, professor de cursos de pós-graduação e consultor técnico com mais de três décadas de atuação em engenharia diagnóstica, projetos e fiscalização de sistemas de impermeabilização.